Podstawowe założenia MSSF 16
MSSF 16 dąży do zapewnienia porównywalności sprawozdań finansowych dla różnych sposobów korzystania z aktywów. W uproszczeniu chodzi o to, by wybór sposobu finansowania aktywów trwałych przedsiębiorstwa nie wpływał na wartości prezentowane w sprawozdaniach finansowych. Dlatego też standard ujednolica sposób prezentacji wartości aktywów, zobowiązań oraz kosztów dla środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Prezentacja ma być niezależna od tego czy są one nabywane przez spółkę (i finansowane kredytem lub pożyczką) czy też użytkowane na podstawie leasingu, najmu, wieczystego użytkowania gruntu czy innej umowy umożliwiającej długoterminowe korzystanie z aktywów.
Standard wymaga, by umowy spełniające kryteria MSSF 16 (leasing, najem powierzchni, wieczyste użytkowanie gruntów) były prezentowane w sprawozdaniach finansowych w następujący sposób:
Aktywa według MSSF 16
Ujęcie przedmiotu umowy w wartości zdyskontowanych przyszłych płatności cyklicznych jako wartości brutto środków trwałych (równej wartości zobowiązania) na moment rozpoczęcia kontraktu oraz stopniową amortyzację przez cały okres korzystania z aktywa.
Zobowiązania według MSSF 16
Po stronie zobowiązań w bilansie wyceniana jest zdyskontowana wycena przyszłych płatności z tytułu leasingu lub najmu. Jako stopę dyskonta przyjmuje się stopę wewnętrzną leasingu, jeżeli można ją łatwo ustalić. Ewentualnie krańcową stopę pożyczkową tj. wysokość oprocentowania kredytu bankowego, jaki jednostka musiałaby zaciągnąć dla sfinansowania zakupu aktywów.
Rachunek Zysków i Strat
Zgodnie z MSSF 16 spółka nie prezentuje wprost kosztów rat leasingowych lub czynszu wynikającego z umowy najmu powierzchni. Nie ma więc kosztów w linii „usługi obce”. Jako koszty MSSF 16 prezentowane są koszty amortyzacji środka trwałego oraz odsetki naliczane od wartości zobowiązania z tytułu leasingu.
Dzięki takiemu sposobowi prezentacji leasingu, najmu powierzchni czy prawa wieczystego użytkowania gruntów rentowność operacyjna spółki (wyrażona np. jako EBITDA czyli zysk netto skorygowany o amortyzację, odsetki i podatek dochodowy) będzie porównywalna niezależnie od wybranej metody finansowania aktywów (kredyt, leasing, najem długoterminowy).
Umowy leasingu według MSSF 16
Umowy leasingu stanowią najczęstszy przykład zastosowania MSSF 16. Zazwyczaj przedmiotem leasingu są środki transportu oraz maszyny i urządzenia. W większości przypadków umowy leasingu mają stały harmonogram płatności, na który składają się stałe miesięczne lub kwartalne raty leasingowe. Umowa leasingu zawierać może również informację o stopie procentowej, która może zostać wprost wykorzystana jako stopa dyskonta do wyceny leasingu zgodnie z MSSF 16.
Na co zwrócić uwagę przy wycenie leasingu MSSF 16?
- ujęcie w wycenie zobowiązania nie tylko rat leasingowych, ale również innych płatności wynikających z umowy (np. wartość wykupu);
- odpowiedni podział usług dodanych w przypadku umów wynajmu długoterminowego obejmujących komponent nieleasingowy;
- prawidłowe rozpoznanie okresu ekonomicznej użyteczności środka trwałego (rozliczanie amortyzacji po zakończeniu leasingu, jeżeli umowa leasingu daje pewność przeniesienia tytułu własności a planowany okres eksploatacji aktywa jest dłuższy niż czas trwania leasingu).
Najem powierzchni według MSSF 16
Umowy najmu również spełniają kryteria prezentacji zgodnie z MSSF 16. W szczególności, spółki które przygotowują sprawozdania finansowe zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości zobowiązane są prezentować najem powierzchni biurowej, umowy wynajmu lokali w centrach handlowych czy dzierżawy gruntów w sposób wymagany przez MSSF 16.
Oznacza to, iż umowy najmu powierzchni należy traktować identycznie jak umowy leasingu aktywów. Tym samym czynsz płacony na podstawie umowy wynajmu nie jest księgowany wprost jako koszty najmu. Spółka ustala wartość początkową zobowiązania jako zdyskontowaną wartość bieżącą płatności wynikających z umowy oraz prezentuje w sprawozdaniach finansowych wartość brutto i umorzenie gruntu lub budynku, zobowiązanie MSSF 16 (w podziale na część długo- i krótkookresową) oraz obciąża Rachunek Zysków i Strat kosztami amortyzacji i odsetek.
Na co zwrócić uwagę przy wycenie umów najmu lub dzierżawy według MSSF 16?
- Okresowa indeksacja wysokości czynszu z tytułu najmu i jej wpływ na aktualizację wyceny zobowiązania i środka trwałego.
- Rozliczenie zachęt otrzymanych od wynajmującego jako kwot zwiększających wartość środka trwałego, a nie wpływających na wysokość zobowiązania MSSF 16.
- Odpowiednie ujęcie umów najmu lub dzierżawy zawartych na czas nieokreślony (przyjęcie i aktualizacja oczekiwanej daty zakończenia umowy na potrzeby wyceny MSSF 16).
- Przeliczanie harmonogramu płatności bieżącym kursem FX dla umów najmu i dzierżawy nominowanych w walutach obcych.
- Ustalenie adekwatnej stopy dyskonta do wyznaczenia wartości zobowiązania wynikającego z umowy najmu MSSF 16.
- Poprawna rozliczenia zmian zakresu leasingu (wydłużenie lub skrócenie czasu trwania najmu, zwiększenie lub zmniejszenie wynajmowanej powierzchni) z poprawnym odniesieniem zmian na Aktywa, Zobowiązania oraz Rachunek Wyników.
Użytkowanie wieczyste według MSSF 16
Prawo wieczystego użytkowania gruntów również spełnia kryteria raportowania zgodnie z MSSF 16. Tu, podobnie jak w przypadku najmu powierzchni czy dzierżawy gruntów, spółka powinna rozpoznać aktywo oraz zobowiązanie.
Choć wycena prawa wieczystego użytkowania gruntów zgodnie z MSSF 16 nie powinna nastręczać większych problemów (strumień płatności rocznych, który może zostać łatwo zdyskontowany odpowiednią stopą procentową), to w praktyce wiele firm ma problemy z poprawnym, comiesięcznym księgowaniem wyceny MSSF 16.
Potencjalne trudności w wycenie użytkowania wieczystego gruntów według MSSF 16
- Istotny wpływ na wartość środków trwałych i zobowiązań – dyskonto płatności rocznych planowanych w horyzoncie ponad 50 lat, może przekładać się na saldo MSSF 16 wynoszące kilka milionów złotych. Tym samym nawet drobne różnice czy błędy w wycenie mogą znacząco wpływać na sprawozdania finansowe spółki.
- Kalkulacja wartości MSSF 16 w cyklach miesięcznych. Opłaty z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów wnoszone są raz do roku, najczęściej w marcu. Poprawna prezentacja umowy według stanu bilansowego na koniec roku wymaga między innymi wyliczenia salda odsetek narosłych od ostatniej płatności oraz wysokości odpisów amortyzacyjnych za dany rok obrotowy. Uproszczona kalkulacja na poziomie zbiorczych danych rocznych będzie się różnić od wartości wyliczanych z częstotliwością miesięczną.
Oprogramowanie wspierające raportowanie leasingu, najmu, dzierżawy i prawa wieczystego użytkowania gruntów zgodnie z MSSF 16
Nie ma najmniejszej wątpliwości, że system raportowania finansowego dla umów leasingu, najmu i użytkowania wieczystego pozytywnie wpłynie na pracę księgowych odpowiedzialnych za prowadzenie rejestru zobowiązań leasingowych zgodnie z MSSF 16. Wdrożenie rozwiązania FlexiReporting pozwoli znacznie usprawnić pracę, która najczęściej wykonywana jest w Excelu, realnie z niego nie rezygnując. Przyjazne i czytelne kartoteki umów, wbudowane kalkulacje, zautomatyzowane schematy dekretacji oraz transparentne raporty dla sprawnego i bezpiecznego spełnienia wymogów sprawozdawczych, skonfigurowane w rozwiązaniu FlexiReporting, gwarantują znacznie bardziej zoptymalizowaną i efektywniejszą pracę osobom odpowiedzialnym za raportowanie według MSSF 16.
